住宅診断

売主側のメリット

大切なお住まいを売却されるときの住宅診断のメリット

  • 「購入検討される方に安心して購入していただきたい」
  • 「新しい家主さんに末永く住んでいただきたい」
  • 「不動産業者による建物の査定が築年数でしか判断していない」
  • 「良い素材を使い手入れもしっかりしてきたのに建物はゼロと査定された」

など、大切なお住まいに対する思いがあれば当然湧き出る思いです。
住宅診断は、『建物の価値を適切に評価すること』であり、買主からも信頼されて早く適切な価格で売却できることにつながります。

売主側の主なメリット

  • 高レベルな検査精度で、売却後に発生しうるトラブルを未然に防げる
  • 売却に不利な箇所を売却前に是正できる
  • 築年数だけによる査定ではなく、適正な建物の価値に基づく価格で売却できる
  • 診断報告書を「住宅履歴書」として買い主に引き継げる
  • 瑕疵担保保証(保険)やシロアリ保証などが付加でき、安心して売却できる

不動産業者の資質について

不動産業を営むには、宅地建物取引主任者の資格が必要です。その資格は、様々な法律全般を網羅した知識が必要で、合格率は10%強となっています。今までは、価格のベースが土地に関しては路線価や地価公示価格を目安としてきました。土地価格が上昇していた時代は、特別利用予定の無い土地も投資の対象として購入されました。確かに他の投資よりも安定して着実なキャピタルゲインが受けられました。しかし、バブル崩壊・人口減少等で土地本位制が崩れ、利用価値の少ないものは価格が下落していく時代に入りました。

諸外国では、土地の価格は土地単独では出せません。その土地をどのように利用し、どれだけ収益が上ってくるのかを考慮したうえで値段が付きます。これが収益還元法とよばれるものです。その不動産全体でどれだけの収益が見込めるかによって、価格が決まってくるのです。

収益額は、そこを賃貸借した場合の賃料がいくらになるのかということから算出されます。その為には、近隣の家賃相場を把握していなければなりません。また、同じ広さでも、建物の痛み具合や住み心地によっても当然差が出てきます。

車でたとえると、ハイブリットの省エネの車と、ガソリンを垂れ流しているようなアメ車と比較した場合、同じ広さ・経過年数・同程度・外観であれば皆さんはどちらにしますが?

おそらく、経済性の良いものを選択されると思います。ところが不動産においては、エネルギー効率の問題やメンテナンスをしっかりしていた建物を評価する着眼点が、今まではまったくといって良いほど抜けていました。

ご自分の建物を丁寧に使ってきて、定期的なメンテナンスをしっかりして来たのにもかかわらず、ほとんど手入れをしなかった建物と同等に扱われることは納得できますか?

広さや築年数、間取り等を見て、固定資産税評価額を参照するだけの査定は、不動産本来の価値を見出しているとは到底いえないものです。

そこで私達は、建物をしっかりと診断して建物本来の価値を評価し、建物の不具合についても修繕の目安費用を算出します。売主側で直して売却しても良いですし、買主側にきっちりと説明して買主負担でやってもらう方法もあります。問題は、売却した後で問題が起きないように未然に防ぐことが大切だということです。

また、売主側で診断を受けるだけでなく、5年のシロアリ・雨漏れ・給排水等の不具合に関する保険を付保することも可能です。これを付保することにより、買主に安心して購入していただけますので、同等の物件よりも付加価値を高めることが可能になります。また、高断熱高気密の全館暖房の住宅であれば、今までかかった過去一年間の光熱費を明示することにより、住宅の性能を数値でご理解いただくことにも繋がります。

EUでは、2年前に住宅を売る場合・貸す場合には、住宅診断を受けてその住宅の省エネ性能等の診断書をつけなければ、売ることも貸すことも出来ない法律が施行されました。昨年からは、事務所や工場等居住用以外の建物にも適用されています。 アメリカでも売主側で住宅の診断を行い、買い主が安心して購入できるようになっています。

たとえば、住宅を購入する際にA物件は光熱費が年間で20万円かかり、B物件は32万円かかるとします。広さ・間取り・築年数など諸条件が同じとします。これから10年間はそのまま住み続けるとしたら、あなたならどうしますか?

10年×12万円=120万円の違いが出てきます。

もちろんA物件を購入するか、B物件の場合は購入価格を交渉しますよね。もしあなたがA物件の売主だった場合はどうでしょうか?B物件と比較して、これだけ省エネ性能が高いと明示して価格を高く売りたいですよね?

その場合でも、プロの有資格者の診断書があると更に安心できると思いませんか?

そのお手伝いを私達がさせていただくということです。
それは、今までの不動産業界の常識を否定して、他の業界のスタンダードに高めて行きたいと考えるからです。

丁寧に使われた建物・性能の高い建物・・・皆様の思い出をしっかりと次の方に引き継いで行く事が、私たちホームインスペクターの仕事だと思います。